Gurgaon

Tra il 1950 e il 2000 la popolazione mondiale è quadruplicata. Entro il 2050 raddoppierà.

Come sistemare questa gente?

Si occupano della faccenda due studiosi di vaglia come Shruti Rajagopalan and Alexander Tabarrok nel meticoloso  lavoro “Lesson from Gurgaon”.

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Accogliere i nuovi arrivati avrà un costo

… The McKinsey Global Institute (2010) estimates that such an expansion will require over a trillion US dollars in capital investment including 700 to 900 million square metres of new commercial and residential space every year– on the order of a new Chicago– and 2.5 billion square metres of roads as well as 7,400 kilometres of metros and subways…

Ma il problema non è tanto quello: siamo già ricchissimi e questa gente ci spianerà la strada verso nuove ricchezze.

Il problema è politico e di organizzazione della convivenza.

Concentriamoci sull’ India, ovvero del continente più prolifico e più interessato al problema. Oggi, per esempio, la convivenza nelle grandi città indiane è problematica: troppa corruzione, troppa inefficienza. Manca completamente la capacità di pianificare un territorio…

… Unfortunately, the developing nations where much of the urban growth will occur do not have a successful history of advance planning. Indeed, foresighted, capable, independent, and uncorrupted bureaucracies are rare everywhere…

E solo lì si dovranno costruire centinaia di città, ma non conosciamo la ricetta per farlo in modo ordinato.

La pianificazione privata potrà mai sostituire quella pubblica, per esempio?

Qui si studia il caso di Gurgaon per approfondire il tema: si tratta di una città quasi completamente anarchica in cui i privati hanno proposto alcune soluzioni originali anche se restano gravi lacune che sembrano incolmabili.

***

Gurgaon è un distretto dello stato di Haryana, proprio a sud-ovest di Delhi.

Nel 1979 era poco più di un villaggio quando si separò dalla città gemella di Faridabad, sempre nello stato di Haryana.

Faridabad aveva accesso a trasporti, utilities pubbliche ed era una forte realtà industriale.

In Gurgaon: nessun governo, zero utilities e nessun trasporto.

Da allora ad oggi Gurgaon è prosperata divenendo un importante “information technology (IT) hub” mentre Faridabad è in declino…

… As late as 1991, the Gurgaon district had an urban population of some 121,000; by 2001, this had expanded to 870,000 and by 2011 to 1.5 million (1991 Census). 3 As of 2013, nearly half of the Fortune 500 companies have operations in Gurgaon, including American Express, General Electric, Motorola, Dell, Microsoft, IBM, and Google. Many other leading firms from around the world have also chosen to locate in Gurgaon (Hindustan Times, 2013a)…

Oggi Gurgaon è una delle destinazioni privilegiate dei giovani ingegneri informatici della classe media.

Ha 43 centri commerciali. Grattacieli con appartamenti di lusso. Sette campi da golf. Una dozzina di Hotel a 5 stelle. Qualcuno la chiama la “Singapore indiana”.

Tuttavia, le sue infrastrutture sono di basso livello. Non c’è una rete fognaria che copra l’intera città. Lo stesso dicasi per la rete elettrica e dell’acquedotto. La fogna spesso scarica nei fiumi vicini, i black-out dell’energia elettrica sono frequenti.

Anche il trasporto pubblico è scarso. C’è poca polizia per le strade. Non che questo la renda molto diversa dalle altre città indiane ma la cosa è una ben magra consolazione.

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Il boom di Gurgaon è cominciato quando lo stato di Haryana ha allentato i vincoli alla concessione di licenze edilizie. La condizione anarchica di quei territori e la loro vicinanza a Delhi hanno fatto il resto.

I processi di lottizzazione in india sono macchinosi, burocratici e altamente politicizzati. Insomma, un casino.

Comprare un terreno agricolo e convertirlo ad altri usi è un’impresa…

… As a general rule, each landowner must apply for permission for non-agricultural use under the specific zoning laws governing the city and state, and each application is considered on a case-by-case basis. A non-agricultural use clearance (NAC) is usually given only for a specific non-agricultural use, not as a general right that flows with the land. In other words, farmers cannot obtain the right to use their land for a non-agricultural use and then convey this right to any buyer….

Solo i grandi speculatori con la possibilità di “ungere” le ruote al carro governativo hanno qualche speranza. Bisogna districarsi tra burocrazie di vario livello, anche se non mancano le scappatoie

… a private company is exempt from the restrictions of the Land Acquisition Act and permitted to acquire land if licensed by the state government….

Negli anni 70 lo stato di Haryana tentò una timida semplificazione rimuovendo il NAC…

… First, in the 1970s, the Haryana state government removed the tedious NAC requirement…

Le facilitazioni consentirono alla speculazione edilizia di trasformare il distretto di Gurgaon e di realizzare strade e autostrade da e per quelle lande.

Quello che fino a ieri era un deserto o quasi divenne un luogo popoloso e produttivo.

L’innovazione governativa principale fu lo “sportello unico”: un’unica burocrazia da fronteggiare per avere le carte in regola. In realtà si trattava di una singola persona: il “chief minister” di Haryana

Anche Faridabad godette della semplificazione, ma Faridabad aveva anche un suo governo locale. Non così per Gurgaon…

… Gurgaon, which was mainly agricultural wasteland, did not have a municipal government…

Questo fatto da solo segnò la sorte dei due territori.

Gurgaon venne riconosciuta come territorio urbano solo nel 2001! E creò un corpo municipale solo nel 2011, quando ormai superava il milione di abitanti!

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In tutta l’India, la corruzione per ottenere il CLU è epica. Non per il “quanto” ma per il “come”. A Gurgaon, da un giorno all’altro, divenne incredibilmente facile: bastava una bustarella.

Il fatto è che non tutti i sistemi di corruzione sono simili, bisogna distinguere tra ‘monopoly corruption’ e ‘serial, competitive corruption’

… A corrupt monopolist chooses the revenuemaximizing ‘toll’– that is, a bribe– which entails not killing the goose that lays the golden eggs. In contrast, if the developer must pay a series of independent tolls, each being necessary to reach the final destination, the sum of the tolls can easily exceed the single monopolist’s revenue-maximizing toll, thereby killing the goose. This is because the serial monopolists do not take into account the effect of their tolls on the profits of the other toll takers (Shleifer and Vishny, 1993; Gardner et al., 2002; Heller, 2008)….

Gurgaon faceva riferimento a un burocrate “monopolista”: il Chief Minister’s Office of Haryana.

Per contro, a Faridabad, città governata,  il pedaggio da pagare era distribuito su una serie infinita di burocrati in concorrenza tra loro.

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Lo speculatore edilizio più attivo fu la Delhi Lease and Finance (DLF).

Nata nel 1946, era sempre stata attiva nei sobborghi di Delhi. Ma gli affari andavano male: i piani socialisti a cui era soggetta la città e il sistema intricato della corruzione consentivano solo magri affari e perlopiù illegali…

… With no revisions in the Delhi Master Plan until 2007, opportunities for legal real estate development shrank…

Ci si allontanò allora da Dehli in cerca di nuove prospettive. Faridabad e Gurgaon erano zone appetitose, relativamente vicine alla capitale e a 15 km dal Gandhi International Airport.

Ricevere le licenze fu inaspettatamente facile…

… From 1981 to 1982, DLF and Ansal Properties, another big Delhi-based property developer, received licences from the Haryana state government to build large private-sector residential townships…

La DLF riuscì a lottizzare sia per usi commerciali che per usi residenziali. Alcune grandi imprese internazionali cominciarono a mostrarsi interessate…

… The industrial era of Gurgaon began with the establishment of an Indo-Japanese joint venture in 1982, the Maruti-Suzuki automobile plant and its ancillary factories… Hero Motors and Honda set up a plant… one of the major information technology/ business process outsourcing (IT/ BPO) hubs in India…

Ma ci fu un punto di svolta decisivo…

… when Jack Welch, then chairman of General Electric (GE), met with the telecommunications minister…

Da quel colloquio cominciò il massivo outsourcing delle imprese americane in India. American Express, per esempio, seguì subito GE.

Dopo il 1991, le liberalizzazioni indiane, fecero decollare il settore IT con esportazioni record.

Il resto è una storia che si ripete

… The city grew rapidly, following an agglomeration process familiar from the history of other industrial cities such as Detroit, Michigan; Bollywood in Mumbai, and Silicon Valley in California (Glaeser, 2008)…

DLF metteva a punto dei parchi industriali che poi affittava alle multinazionali straniere. Tutte strutture completamente autonome per quanto riguardava l’elettricità, la sicurezza, le strade, i parcheggi, le residenze, i centri commerciali eccetera.

Si trattava di interi quartieri costruiti su misura per le attività IT, con una flessibilità ritagliata per quelle esigenze. In questo modo le multinazionali non dovevano lottare con la burocrazia locale: tutto era già stato fatto dalle imprese edili locali.

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Solo nel 2008 Gurgaon si dotò  di una sua municipalità (Municipal Corporation of Gurgaon-MCG) ma con poteri limitati.

Il rapporto tra la municipalità e gli speculatori…

… On paper, once HUDA or private developers build roads, public infrastructure, drainage systems, and so on, they need to hand these developments over to the MCG for maintenance. However, there is neither any timeframe nor any agreement between the two bodies on how to account for the civil works undertaken so far and the extent of the tasks still pending. It is still unclear where the responsibility lies for maintenance of public utilities and infrastructure in Gurgaon…

Il collegamento tra municipalità e cittadini non è mai stato chiaro. Non si è mai capito bene chi dovesse amministrare  la cosa pubblica.

***

E per quanto riguarda i classici beni pubblici, come ci si è arrangiati con una politica così debole?

La politica ha fatto un lavoro molto lacunoso e il privato ha messo qualche toppa, nel complesso è difficile definire soddisfacente l’esito finale.

Fogne, acqua, elettricità, sicurezza… funzionano bene solo per chi paga.

La fogne private, per esempio, spesso non sono connesse ad una rete centrale. Spesso si ricorre a contenitori che vengono poi sversati in alcuni casi illegalmente. L’acqua del sottosuolo in qualche caso è “rubata” ai vicini. Ad ogni modo è molto cara.

L’elettricità privata è molto più efficiente di quella pubblica ma gli impianti sono sotto-dimensionati e lontani dalla scala ottimale.

La sicurezza privata fa un ottimo lavoro per la classe media ma gli spazi pubblici non sono presidiati, il che crea una mentalità da assediati anche a chi gode della massima protezione.

Non c’è un piano centrale e razionale per le fogne. Domina la confusione.

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Un esempio classico puo’ essere rappresentato dai pompieri, un’altra area dove il privato è dovuto scendere in campo.

Il servizio pubblico è decisamente deprimente…

… When the MCG took over in 2008, Gurgaon had only 14 public fire engines and 23 fire officials to tackle potential emergencies in a city with 400 high-rise buildings (15 metres or higher) and about 7,000 industrial units, spread over 1,500 square kilometres. The federal Indian government’s norms require that urban areas have one fire engine and five firemen for every 50,000 persons… Government norms also require a three-minute response time in case of a fire (Chowdhury, 2009). It is no surprise that the response time for publicly provided firemen in Gurgaon is much longer, at 25 minutes…

Qui la carenza di infrastrutture si sente…

… Gurgaon had two hydraulic pumps that enabled water to reach a maximum height of 40 metres, less than half the height of the tallest high-rise…

Il privato cerca di supplire ma lo fa a macchia di leopardo

… Most big commercial and residential parks, however, have a fire protocol in place, some required by multinational corporations using the space, and others demanded by citizens and residents…

DLF ha i suoi protocolli anti-incendio

… Most big commercial and residential parks, however, have a fire protocol in place, some required by multinational corporations using the space, and others demanded by citizens and residents…

Sono eccellenti ma limitati. Anche i mezzi delle stazioni private  sono di prima qualità…

… DLF set up India’s first private fire stations in Gurgaon’s districts Cyber City and DLF Phase V, with equipment specifically fitted to deal with high-rise buildings. The DLF fire station has two 90-metre-high hydraulic platforms, capable of reaching Gurgaon’s tallest buildings… Not only does DLF provide for a fire brigade privately, the equipment in DLF fire stations is better than the equipment elsewhere, including the city of Mumbai, which only operates up to a height of 70 metres…

Il confronto tra privato e pubblico è imbarazzante…

… The government equipment is a joke. They are using a pichkari12 to fight fires in high-rise buildings. DLF cannot do that. We have thousands of crores’ 13 worth of investment that we must protect. Now we have built a world-class fire brigade…

Ma perché la DLF ha deciso di estendere i suoi servizi anche fuori dalle sue proprietà?…

… When asked about fires in non-DLF properties, he explained that ‘a fire accident in Gurgaon is not good for anyone… DLF is now synonymous with Gurgaon…

Uno sforzo apprezzabile, ma forse non basta.

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Strade.

Un disastro.

Circolare a Gurgaon, come in tutta l’ India, è un’impresa.

Non esiste un’agenzia unificata che costruisce e mantiene la rete stradale.

Le strade sono di pessima qualità e il servizio di trasporto pubblico quasi inesistente. La congestione è un problema enorme.

Le strade sono anche poche 1.6 km per ogni 1000 persone. Non ci sono neanche i semafori!

Ma ci sono problemi anche per le strade nuove di zecca: la raccolta pedaggi si presenta problematica a dir poco…

… For instance, the Delhi-Gurgaon Expressway, a 28-kilometre toll expressway, is one of the most modern roads in India. The road’s quality is good but a poorly run toll collection system means regular traffic jams with queues of over one kilometre and up to an hour in waiting time twice a day, leading one news source to ask, ‘Is the Delhi-Gurgaon Toll Road the Worst in the World?’ 16 Courts recently ordered the suspension of toll collection until the authorities can figure out a way to remove congestion at the tollbooths (Ahuja, 2013b)…

Basta entrare nei quartieri privati e le cose cambiano, tutto si trasforma e sembra di essere in Europa

… For example, DLF and HUDA are building a 16-lane, 8.3-kilometre road network within Gurgaon to connect the National Highway, the DelhiGurgaon Expressway, and the main sector roads of Gurgaon to the Delhi Metro and the new Rapid Metro lines. This network mostly connects DLF developments, both industrial and residential…

Ci sono anche i bus: pochi e disfunzionali. L’area urbana non puo’ certo dirsi coperta dal loro servizio. La frequenza dei passaggi è improponibile (anche quando è rispettata).

Le lacune, anche qui, sono coperte dai privati, per come è possibile…

… bus, autorickshaw, and taxi operators, many of whom are unlicensed…

E’ naturale che con questa carenza di mezzi e strade, quando una moto parte per andare da qui a lì, la devi riempire con almeno 5 passeggeri.

Una musica ben diversa per i dipendenti delle multinazionali…

… Most companies provide or contract out their own bus service for employees and also have a car fleet available for employees who work unconventional hours to meet foreign customers’ schedules… In 2013, the Haryana government announced a new policy to help develop a private bus fleet in Gurgaon, including approving 21 new inter-district bus routes and granting 90 licences to private operators (TNN, 2013b)…

Gurgaon è la città ideale per avere una metropolitana, e forse, solo ora, i privati si stanno decidendo a costruirla…

… The new Rapid Metro in Gurgaon was built by DLF and Infrastructure Leasing & Financial Services Limited (IL& FS),… This 5.5-kilometre line connects Delhi Metro’s Sikanderpur station to DLF Phase III…

Il primo metro indiano completamente privato. Un sollievo anche per il notevole inquinamento che, per quanto riguarda le emissioni di CO2, dovrebbe calare di 90.000 tonnellate.

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Nel complesso possiamo dire che Gurgaon ha sofferto dell’assenza di un piano complessivo di urbanizzazione. Ma questo è un difetto di molte città indiane. E’ l’India nel suo complesso ad aver fallito nell’opera di urbanizzazione.

Esempio: sebbene l’impianto fognario di Gurgaon sia deprimente, nello standard qualitativo resta sopra la media delle città indiane…

… 4,861 out of the 5,161 cities and towns in India do not have even a partial sewage network… In Bangalore and Hyderabad, two of India’s other large ‘hightech’ cities, almost 50 per cent of households do not have sewage connections (Ahluwalia, 2011)…

Ci sono poi le classifiche del National Urban Sanitation Policy. Gurgaon si piazza dignitosamente…

… Gurgaon ranked 88th out of 423 large Indian cities…

Seconda nello stato di Haryana. Ben sopra la città sorella di Faridabad (240esima nella classifica complessiva). Una città comparabile per contesto e dimensioni.

Per la fornitura d’acqua il discorso è simile: ci si deprime solo se non si guarda altrove restando in India…

… Half of India’s cities have no piped water supply…cities with a piped supply, the daily duration ranges from one hour to six hours… Most of India’s cities face severe water shortage problems and groundwater dissipation…

E la rete elettrica? i black-out affliggono tutto il continente indiano…

… In July 2012 India faced the world’s largest power failure when 680 million people (about 10 per cent of the world’s population) were thrown into the dark (Sharma et al., 2012)…

Trecentomilioni di indiani non hanno nemmeno accesso all’elettricità!

E i trasporti pubblici? Leggiamo il “Ministry of Urban Development’s Report on Indian Urban Infrastructure”…

… ‘only 20 out of India’s 85 cities with a population of 0.5 million or more in 2009 had a city bus service’ (Ahluwalia, 2011)…

Ma perché tanta inefficienza?…

… the result is due to inadequate investment, a tax structure that is biased against public transport, and infamous red tape from multiple and overlapping regulatory authorities…

E le strade?…

… Fully 25 per cent of Indian villages still have poor road links. 19 Of India’s two million kilometres of roads, only. 96 million are surfaced and about one million are poorly constructed. India’s 53 national highways carry about 40 per cent of the total road traffic…

***

Cosa ricaviamo dall’analisi della città anarchica di Gurgaon?

Ci sono due problemi: 1) i beni pubblici sono sotto-prodotti e 2) le esternalità sono frequenti.

In questo senso la teoria economica tradizionale è pienamente confermata: chi cerca il profitto non si cura dei beni pubblici e delle esternalità. Il mercato fallisce in questi due ambiti.

Non che la politica faccia meglio, lo abbiamo visto nel confronto con le altre realtà indiane. Anche qui la teoria viene confermata.

I privati di Gurgaon, nonostante tutto, hanno tentato di affrontare la sfida

… Private firms have addressed most challenges and they have provided sewage, water, electricity, roads, transportation, security, fire prevention, and other goods. But to address is not necessarily to overcome…

L’esito è stato misto

… Crime prevention has been good and fire prevention arguably better than that publicly provided, but few would argue that Gurgaon’s sewage, water, transport, and electricity systems are ideal, even if they are sometimes better than the Indian average…

Il governo locale non ha saputo dotare Gurgaon delle infrastrutture necessarie. La competizione tra privati ha prodotto risultati insoddisfacenti. Il fallimento è stato duplice.

Primo: sui prezzi. Prezzi troppo alti per acqua e altre utilities. Gli impianti erano costruiti su scala sub-ottima.

Secondo: esternalità. Troppo inquinamento, furti d’acqua, collegamenti fognari abusivi eccetera.

***

L’economista a questo punto si fa una domanda: perché il settore delle infrastrutture non è evoluto verso un monopolio naturale che producesse su scala ottimale? In teoria avrebbe dovuto farlo. Perché invece sono rimasti tanti concorrenti in competizione tra loro?

Risposta…

… It is far more expensive to build urban infrastructure after development than before development….

Questa è allora la principale lezione impartita dallo studio di Gurgaon…

… Negotiation costs increase with more players… Political transaction costs may also increase with development…. multiple layers of local and central governments…

Compariamo Gurgaon con la New York del 1907…

… the Common Council of the City of New York created a commission that laid out roads and public squares for the entire island (Angel, 2012)… The commissioners planned for a sevenfold expansion, an expansion that would not occur for many decades (the population of the planned area would eventually number over two million). When Manhattan did expand, however, public rights of way for streets, sewers, parks, and other urban infrastructure had already been provided for, greatly reducing the cost of expansion. In essence, the Common Council planned the future rules of the game behind a ‘veil of uncertainty’ that gave them stronger incentives to plan for efficiency and the common good. Once the veil is lifted, however, the constitutional moment is lost (Buchanan and Tullock, [1962] 1999)…

Riassumiamo così: la progettazione delle reti deve precedere la costruzione della città, in caso contrario i costi di transazione impediranno alla produzione delle utilities di assumere l’assetto ottimale.

La DLF ha agito su una scala che rispecchiava le licenze edilizie ottenute. Le reti costruite erano tarate sui territori che poteva controllare, era impossibile per lei spingersi oltre.

A posteriori, possiamo dire che le concessioni dovevano essere più ampie per ottimizzare la successiva produzione delle utilities.

***

C’è poi il problema delle esternalità: quando qualcosa è di tutti non è di nessuno e così le risorse vengono sprecate.

Soluzioni? Semplice: privatizzare…

… One way to ensure that private developers do not dump waste in common land is to privatize the common land…

Ronald Coase docet…

… private-enterprise system cannot function properly unless property rights are created in resources, and, when this is done, someone wishing to use a resource has to pay the owner to obtain it. Chaos disappears; and so does the government except that a legal system to define property rights and to arbitrate disputes is, of course, necessary….

In Gurgaon abbiamo visto che i privati gestivano bene i loro quartieri. Senza “terre di nessuno” le esternalità diventano difficili. E’ difficile, per esempio , che DLF faccia degli sgarbi a ANSALS senza pagare pegno. E’ difficile che sversi impunito le mie fogne nel tuo giardino mentre è più probabile che lo faccia nel fiume “terra di nessuno”.

***

Abbiamo visto i due problemi principali (beni pubblici ed esternalità) e le due soluzioni proposte (poche licenze e privatizzazione). Ora, cerchiamo di immaginare la città del futuro.

C’è un’alternativa al caso infelice di Gurgoan e delle altre città indiane gestite dalla poitica?

Forse sì, possiamo intravederlo nelle parole di Pramod Bhasin, vicepresidente di Genpact a Gurgaon…

… We provide our own security, our own transport, power, education and training. At some point I feel like telling them to give the city to us and we’ll run it’ (Kumar and Misra, 2012)…

Ma è possibile affidare ai privati un’intera città?

Una cosa è certa: i privati, all’interno dei loro quartieri, hanno prodotto infrastrutture di prima qualità!

Il ragionamento

… if the government had allowed, or even required, much larger initial purchases… A single firm seeking to maximize the rents from a large urbanizing area would have an incentive to build infrastructure…

***

Vediamo ora qualche caso concreto in cui si è proceduto in questo modo.

Reedy Creek Improvement District. Florida. Un privato compra 25.000 acri di terreno (la superfice si San Francisco).

Puo’ farne quel che vuole. Ci costruisce su una città e la chiama Disney World.

Si trattava di un territorio disabitato e privo di ogni infrastruttura. Praticamente una cessione di sovranità

… The legislature created a special taxing district, the Reedy Creek Improvement District (RCID), which in essence ceded governance to the Walt Disney World Company (WDWC). 20 The RCID has control over planning, zoning, building codes, water, waste disposal, airports, roads, fire fighting and prevention, utility services, and security. It has built and maintains 215 kilometres of roadway, which brings 250,000 guests to Walt Disney World daily. The district has also built and maintains 107 kilometres of waterways. Fire prevention and emergency medical services for the millions of yearly guests are handled by the RDIC. The district includes its own electricity generation and distribution system, a water treatment facility and recycling centre, a potable water production and distribution system, a natural gas distribution system, public transport systems– buses, ferries, and monorail– that carry millions of passengers a year (both within Disney and between the airport and Disney), a wildlife conservancy area, 40,000 hotel rooms, hundreds of shops and restaurants, and the rides and attractions that have made Disney famous. Disney collects 60,000 tons of waste and 30 tons of aluminium, paper, steel cans, cardboard, and plastic containers for recycling every year. The garbage disposal system is innovative, using underground vacuum tubes to whisk garbage to a central processing station…

Le reti e i beni pubblici hanno enormemente accresciuto il valore della città.

Esperienze affini

… in the United States there are also hundreds of thousands of typically smaller private governments in the form of homeowner associations, planned communities, condominiums, and co-operatives. In 2012 these private associations governed some 25.9 million housing units and 63.4 million residents (Foundation for Community Association Research, 2012)…

Ma ci sono esperienze affini anche in India: Jamshedpur, per esempio.

Questa città è l’idea di un businessman visionario come Jamshetji Nusserwanji Tata.

Le sue parole al figlio  riguardo all’impresa…

… Be sure to lay wide streets planted with shady trees, every other of a quick growing variety. Be sure that there is plenty of space for lawns and gardens. Reserve large areas for football, hockey and parks. Earmark areas for Hindu temples, Mohammedan mosques and Christian churches.’…

Disney World voleva attrarre visitatori, Jamshedpur lavoratori. Oggi ha 1.3 milioni di abitanti ed è la più grande città nello stato del Jharkhand.

Dal 1907 ad oggi acquedotti, fogne, elettricità, gas, sono stati prodotti dalla  “Town Division of Tata Steel”.

Jamshedpur è probabilmente la città indiana con i migliori servizi pubblici. La ORG Marg Nielsen la considera la seconda miglior città del paese. Per qualità della vita è settima su 441 città. La sola città indiana in cui puoi bere l’acqua del rubinetto!…

… Power availability in Jamshedpur is 99.42 per cent, the highest in India… Jamshedpur has lower tariffs than other cities… the sole city in India where 100 per cent of the sewage is collected and treated before disposal…

Altre città private in India…

… Lavasa is another privately planned city being built by the Hindustan Construction Company (HCC)… in the state of Maharashtra… a private hill city of about 100 square kilometres… Lavasa will have five small townships, developed for residential, commercial, and non-polluting industrial uses…

Altro esempio…

… Another example is the 43-acre Infosys Campus at Electronic City in Bangalore… city for its 20,000 workers, and contains shops, hotels, restaurants, health club, and a golf course… providing various public goods and civic services up… Infosys has replicated the Bangalore campus in Pune, Mangalore, and Mysore…

***

Lezione: se le licenze di costruzione a Gurgaon fossero state concesse con più generosità e in pacchetti più ampi, la sua storia sarebbe stata diversa.

Oggi è una città sopra la media indiana ma con tutti i problemi tipici della città indiana. Avrebbe potuto invece rientrare tra le eccellenze del paese.

Sarebbero bastati 5/6 proprietari per abbattere i costi di transazione e facilitare gli accordi in vista di progetti comuni. E con soluzioni anche originali sempre possibili…

… It would also be possible for cities to contract out very large projects– say, electricity– to other cities or to private firms…

Lo stato in tutto questo piano ha un ruolo ben preciso: consentire aste efficienti anziché una distribuzione parcellizzata e inefficiente delle licenze edili. Una soluzione che non implica riforme politiche…

… Creating such a system would not have required much more power than the Chief Minister’s Office in Haryana needed to establish Gurgaon…

Con pochi proprietari dell’intero territorio, non ci sarebbero stati problemi a fornire beni pubblici

… competitive cities would have every incentive to invest in and especially to plan for appropriate infrastructure…

I prezzi sarebbero stati bassi, vista la competizione.

Le esternalità inesistenti, in assenza di una “terra di nessuno”.

Ma i vantaggi non sarebbero finiti lì…

… Competitive private governments would also generate experimentation and innovation in new rules that would then spread through intercity learning (Romer, 2010)…

Sarà forse questa la città del futuro che accoglierà il prossimo miliardo di abitanti del pianeta terra?

gurga

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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